Kennisbank huurpunten.

Beginnen bij het begin

Wat het puntensysteem is en wat de Wet betaalbare huur voor jou betekent.

• Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?

  Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntensysteem uit de wet dat een huurwoning punten geeft voor onder meer de oppervlakte, het energielabel, de keuken, het sanitair en de WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt of de woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is, en wat de hoogste kale huur mag zijn. In 2026 is het tot en met 143 punten sociale huur en tot en met 186 punten middenhuur.

  Lees het hele antwoord

• Wet betaalbare huur: wat betekent het voor jou?

  De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Sindsdien bepaalt het puntensysteem ook de hoogste huur van middenhuurwoningen, van 144 tot en met 186 punten. Voor huurders betekent het: bij de punten hoort een hoogste huur. Voor verhuurders: bij een nieuw contract tel je de punten en blijf je onder die huur.

  Lees het hele antwoord

Voor verhuurders

Wat mag je vragen, en wat moet je bij een nieuw huurcontract regelen?

• Is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?

  Ja. Sinds 1 januari 2025 moet je als verhuurder bij elk nieuw huurcontract schriftelijk laten weten hoeveel punten de woning heeft en welke hoogste huur daarbij hoort. Dat geldt ook als de woning in de vrije sector valt. Het staat in artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap.

  Lees het hele antwoord

• Hoeveel huur mag ik vragen voor mijn woning?

  Dat hangt af van het aantal punten. Tot en met 186 punten hoort bij elk puntental een hoogste kale huur. In 2026 is dat bij 186 punten € 1.228,07 per maand. Heeft de woning 187 punten of meer, dan is het vrije sector en geeft het puntensysteem geen maximum.

  Lees het hele antwoord

• Bij hoeveel punten is een woning middenhuur?

  Een woning met 144 tot en met 186 punten is middenhuur. In 2026 hoort daar een hoogste kale huur bij van € 939,73 tot en met € 1.228,07 per maand. Onder de 144 punten is het sociale huur, vanaf 187 punten vrije sector.

  Lees het hele antwoord

• Hoe krijgt mijn huurwoning meer punten?

  Meer punten krijg je vooral met een beter energielabel, een tuin of balkon, een betere keuken of badkamer en verwarming in meer kamers. Van label D naar B levert een eengezinswoning 20 punten op. Elke vierkante meter kamer geeft 1 punt.

  Lees het hele antwoord

Voor huurders

Klopt je huur met de punten van je woning?

• Betaal ik te veel huur? Zo controleer je de punten

  Tel de punten van je woning en kijk welke hoogste huur erbij hoort. Betaal je meer kale huur? Dan kun je de Huurcommissie vragen om naar je huur te kijken. Dat kost je € 25. Voor je beginhuur doe je dat in de eerste 6 maanden van je contract.

  Lees het hele antwoord

• Huur te hoog? Dit kun je doen

  Denk je dat je huur te hoog is? Tel eerst de punten van je woning en kijk welke hoogste huur erbij hoort. Is je contract jonger dan 6 maanden, laat dan je beginhuur toetsen. Is het ouder, dan kun je vaak huurverlaging aanvragen. Krijg je een huurverhoging, dan kun je bezwaar maken. Welke route bij jou past, zie je hieronder.

  Lees het hele antwoord

• Je beginhuur laten toetsen: binnen 6 maanden

  Heb je een nieuw huurcontract en vind je de huur te hoog? Vraag de Huurcommissie dan binnen 6 maanden na de ingangsdatum om je beginhuur te toetsen. Is je kale huur hoger dan de hoogste huur bij de punten, dan wordt hij verlaagd, terug tot de eerste dag van je contract. Je betaalt vooraf € 25; krijg je gelijk, dan krijg je dat terug.

  Lees het hele antwoord

• Huurverlaging aanvragen: zo werkt het

  Is je kale huur hoger dan de hoogste huur bij de punten van je woning? Stuur je verhuurder dan een schriftelijk voorstel voor een lagere huur, met de puntentelling erbij. De lagere huur gaat in op de eerste dag van een maand, minstens 2 volle maanden later. Zegt de verhuurder nee of niets? Dan vraag je de Huurcommissie binnen 6 weken na die datum om een uitspraak.

  Lees het hele antwoord

• Bezwaar maken tegen je huurverhoging (2026)

  Vind je de huurverhoging te hoog? Maak dan schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de dag waarop de verhoging ingaat. In 2026 mag de huur hooguit 4,1% omhoog in de sociale huur (vanaf 1 juli), 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector. En de huur mag nooit boven de hoogste huur bij de punten van je woning komen.

  Lees het hele antwoord

Huurverhoging en regels voor verhuurders

De jaarlijkse verhoging van 2026, huur na een verbetering, de Wet goed verhuurderschap en subsidie.

• Huurverhoging 2026: hoeveel mag het zijn?

  In 2026 mag de huur van een zittende huurder hooguit zo veel omhoog: sociale huur 4,1% (vanaf 1 juli 2026), middenhuur 6,1% en vrije sector 4,4% (allebei vanaf 1 januari 2026). Je stuurt het voorstel minstens 2 maanden vooraf, verhoogt hooguit één keer per 12 maanden, en de nieuwe huur komt nooit boven de hoogste huur bij de punten.

  Lees het hele antwoord

• Huur verhogen na een verbouwing

  Heb je de woning verbeterd, bijvoorbeeld met isolatie die een beter energielabel geeft, of een keuken met meer voorzieningen? Dan mag je je huurder een hogere huur voorstellen, los van de jaarlijkse verhoging. De verhoging moet redelijk zijn tegenover wat de verbetering kostte. Bij sociale huur en middenhuur blijft de hoogste huur bij de punten de grens. Gewoon onderhoud telt niet.

  Lees het hele antwoord

• Wet goed verhuurderschap: de checklist

  De Wet goed verhuurderschap geldt voor elke verhuurder, ook als je één woning verhuurt. Je hebt een schriftelijk huurcontract, je geeft je huurder schriftelijk de belangrijkste informatie (sinds 1 januari 2025 ook de punten en de hoogste huur), je vraagt hooguit 2 maanden kale huur als borg en je betaalt die op tijd terug. De gemeente houdt toezicht. Loop de lijst hieronder na.

  Lees het hele antwoord

• SVOH: subsidie voor verhuurders

  Verhuur je een bestaande woning, als particulier of met een bedrijf? Dan kun je bij RVO de SVOH-subsidie aanvragen voor isolatie, energiezuinige ventilatie, onderhoud, een maatwerkadvies en een warmtepomp of zonneboiler. Je krijgt hooguit € 10.000 per woning, of € 15.000 als er een warmtepomp of zonneboiler bij zit. Aanvragen kan tot 31 december 2029.

  Lees het hele antwoord

Energielabel en WOZ-waarde

Twee onderdelen die veel punten kunnen geven, of kosten.

• Hoeveel huurpunten geeft het energielabel?

  Het energielabel geeft een vast aantal punten. Bij label A krijgt een eengezinswoning 41 punten en een appartement 37. Label E, F en G geven minpunten. Heeft de woning geen geldig label, dan telt het bouwjaar. Dit zijn de regels van 2026.

  Lees het hele antwoord

• Hoe telt de WOZ-waarde mee in de huurpunten?

  De WOZ-waarde geeft op twee manieren punten: één punt per € 16.954 WOZ-waarde, en punten voor de WOZ-waarde per vierkante meter. Heeft de woning 187 punten of meer, dan tellen de WOZ-punten hooguit voor 33% mee.

  Lees het hele antwoord

Regels 2027

Wat er per 1 januari 2027 verandert in de puntentelling.

• WWS 2027: wat verandert er in de puntentelling?

  Per 1 januari 2027 verandert het puntensysteem op een paar plekken. Een woning zonder buitenruimte krijgt geen 5 minpunten meer. Woningen die door de WOZ-grens op 186 punten blijven steken, krijgen een opslag op de huur. En er zijn kleinere wijzigingen voor de badkamer, parkeren en monumenten. Het staat in Staatsblad 2026, 267.

  Lees het hele antwoord

Per plaats

Hoeveel punten hebben woningen in jouw gemeente? Bekijk de huurpunten per plaats, geschat voor alle gemeenten. De landelijke cijfers staan bij huurpunten in cijfers.

Prijzen

Wat gratis is en wat het rapport en de pakketten kosten: de prijzen van de WWS-check.

Alles over de WWS-check