Uitleg · het puntensysteem
Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntensysteem uit de wet dat een huurwoning punten geeft voor onder meer de oppervlakte, het energielabel, de keuken, het sanitair en de WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt of de woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is, en wat de hoogste kale huur mag zijn. In 2026 is het tot en met 143 punten sociale huur en tot en met 186 punten middenhuur.
Huur of verhuur je een woning? Vul het adres in. Na 2 minuten zie je gratis of de woning waarschijnlijk sociale huur, middenhuur of vrije sector is.
Waar komen de punten vandaan?
Het WWS telt twaalf onderdelen. Ze staan in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte. De Huurcommissie legt in haar beleidsboek uit hoe je elk onderdeel meet en telt. Alle punten samen zijn de punten van de woning.
| Onderdeel | Wat telt (regels 2026) | |
|---|---|---|
| 1 | Kamers | 1 punt per m² woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer |
| 2 | Overige ruimten | 0,75 punt per m², zoals een berging of zolder |
| 3 | Verwarming | 2 punten per verwarmde kamer |
| 4 | Energielabel | bij label A 41 punten voor een eengezinswoning; label E, F en G geven minpunten |
| 5 | Keuken | aanrecht van 1 meter 4 punten, van 2 meter 7, plus extra voorzieningen |
| 6 | Sanitair | toilet, wastafels, douche (4 punten) of bad (6 punten) |
| 7 | Aanpassingen voor mensen met een beperking | punten naar de kosten van de aanpassing |
| 8 | Buitenruimte | tuin, balkon of dakterras: 2 punten plus per m², hooguit 15 punten |
| 9 | Gedeelde ruimten | je deel van ruimten die je deelt met andere woningen |
| 10 | Parkeren | een eigen of gedeelde parkeerplek of garage |
| 11 | WOZ-waarde | één punt per € 16.954 WOZ-waarde, plus punten voor de WOZ-waarde per m² |
| 12 | Bijzondere voorzieningen | bijvoorbeeld een opslag voor een zorgwoning |
De oppervlakte telt het zwaarst: elke vierkante meter kamer is een punt. Daarna komen vaak het energielabel en de WOZ-waarde. Heeft de woning 187 punten of meer, dan tellen de WOZ-punten hooguit voor 33% mee.
Wat bepalen de punten?
De punten bepalen welke soort huur de woning is, en bij sociale huur en middenhuur ook de hoogste kale huur. Kale huur is de huur zonder gas, water, stroom en servicekosten.
| Punten | Soort huur | Hoogste kale huur 2026 | Vanaf 1 januari 2027 |
|---|---|---|---|
| tot en met 143 | sociale huur | tot € 932,93 | tot € 959,71 (voorlopig) |
| 144 tot en met 186 | middenhuur | tot € 1.228,07 | tot € 1.263,32 |
| 187 en meer | vrije sector | geen maximum | geen maximum |
Voor wie is het?
- Verhuurders tellen de punten bij elk nieuw huurcontract en geven ze schriftelijk aan de huurder. Lees is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?
- Huurders zien aan de punten of hun huur klopt. Lees is mijn huur te hoog?
- De Huurcommissie telt de punten opnieuw als huurder en verhuurder het niet eens zijn. Alleen de Huurcommissie of de rechter stelt de huur bindend vast.
Een woning, geen kamer.
Dit puntensysteem is voor zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang, een eigen keuken en een eigen toilet. Voor een kamer met gedeelde keuken of toilet geldt een ander puntensysteem. De WWS-check rekent alleen voor zelfstandige woningen.
En in 2027?
Per 1 januari 2027 verandert het WWS op een paar plekken, zoals bij een woning zonder buitenruimte. Lees WWS 2027: wat verandert er in de puntentelling?
Met de WWS-check meet je de woning zelf, met een rolmaat, en zie je gratis of hij sociale huur, middenhuur of vrije sector is. Het gecontroleerde rapport met de punten en de hoogste huur kost € 29.
Feiten (regels 2026)
- In 2026 is een woning met tot en met 143 punten sociale huur, met een hoogste kale huur tot € 932,93 per maand. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 is een woning met 144 tot en met 186 punten middenhuur, met een hoogste kale huur tot € 1.228,07 per maand. Vanaf 187 punten is het vrije sector. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 scheelt één punt bij de grens van de sociale huur € 6,80 kale huur per maand. (bron: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I (huurprijstabel))
- De jaarlijkse huurverhoging is in 2026 hooguit 4,1% bij sociale huur (vanaf 1 juli 2026), 6,1% bij middenhuur en 4,4% in de vrije sector. (bron: Rijksoverheid, welke regels gelden er voor een huurverhoging?)
- In 2026 betaalt een huurder € 25 leges voor een zaak bij de Huurcommissie; wie gelijk krijgt, krijgt dat terug. (bron: Huurcommissie, kosten van een procedure)
- Sinds 1 januari 2025 geeft een verhuurder bij elk nieuw huurcontract schriftelijk het aantal punten en de hoogste huur, ook in de vrije sector. (bron: Wet goed verhuurderschap, artikel 2)
Lees verder.
- Hoeveel huur mag ik vragen voor mijn woning?
- Wet betaalbare huur: wat betekent het voor jou?
- Hoeveel huurpunten geeft het energielabel?
- Checklist: klopt mijn huur? (pdf)
- Checklist: huurverhoging 2026 goed regelen (pdf)
Alle vragen op een rij: de kennisbank huurpunten.
Geschreven door Mark Korbee, inmeter sinds 2017. Bijgewerkt op 3 november 2026. Bronnen: Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I · Huurcommissie, beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (juli 2026) · Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026.
Weet waar je woning staat.
Vul je adres in en beantwoord 6 korte vragen. Het rapport (€ 29) met de punten en de hoogste huur voeg je bij het contract, bij een brief of bij de Huurcommissie. Je beslist zelf of je verdergaat; de schatting blijft gratis.
Liever dat Mark komt meten? Dat kan alleen in onze regio, voor € 211,75 incl. btw (€ 175 excl. btw).