Uitleg · de wet
Wet betaalbare huur: wat betekent het voor jou?
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Sindsdien bepaalt het puntensysteem ook de hoogste huur van middenhuurwoningen, van 144 tot en met 186 punten. Voor huurders betekent het: bij de punten hoort een hoogste huur. Voor verhuurders: bij een nieuw contract tel je de punten en blijf je onder die huur.
Huur of verhuur je een woning? Vul het adres in. Na 2 minuten zie je gratis of de woning waarschijnlijk sociale huur, middenhuur of vrije sector is.
Wat is er veranderd?
- Middenhuur heeft een hoogste huur. Voor een woning met 144 tot en met 186 punten geldt bij een nieuw contract een hoogste kale huur, net als bij sociale huur. In 2026 is dat tot € 1.228,07 per maand.
- Het energielabel telt zwaarder. Label E, F en G geven minpunten. Lees hoeveel huurpunten geeft het energielabel?
- Bij veel punten telt de WOZ-waarde minder mee. Vanaf 187 punten tellen de WOZ-punten hooguit voor 33% mee.
- Nieuwbouw krijgt een opslag. Een nieuwe middenhuurwoning mag 10% meer huur vragen, als hij na 1 juli 2024 voor het eerst bewoond is en de bouw vóór 1 januari 2028 begon.
- Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij elk nieuw contract het aantal punten en de hoogste huur schriftelijk geven. De gemeente houdt toezicht en kan een boete geven.
Wat betekent het voor jou als huurder?
- Begon je contract op of na 1 juli 2024 en heeft je woning tot en met 186 punten? Dan hoort er een hoogste huur bij. Betaal je meer, lees dan huurverlaging aanvragen.
- Is je contract jonger dan 6 maanden? Dan kun je je beginhuur laten toetsen.
- Je jaarlijkse huurverhoging in de middenhuur is in 2026 hooguit 6,1%. Lees bezwaar maken tegen een huurverhoging.
Wat betekent het voor jou als verhuurder?
- Tel bij elk nieuw contract de punten, ook als je denkt dat de woning vrije sector is. Pas met de telling weet je dat zeker.
- Komt de woning op 186 punten of minder? Dan vraag je niet meer dan de hoogste huur bij die punten. Lees hoeveel huur mag ik vragen?
- Wil je meer punten? Een beter energielabel levert vaak het meeste op. Lees hoe krijgt mijn huurwoning meer punten?
- De regels voor je contract, borg en informatie staan bij de Wet goed verhuurderschap.
Wanneer geldt het niet?
- Is het contract vóór 1 juli 2024 getekend? Dan bepaalt de huur bij de start van dat contract of het middenhuur is. Zo'n contract blijft zoals het was, zolang het loopt.
- Heeft de woning 187 punten of meer? Dan is het vrije sector en geeft het puntensysteem geen hoogste huur.
Met de WWS-check zie je gratis of je woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is. Het gecontroleerde rapport met de punten en de hoogste huur kost € 29.
Feiten (regels 2026)
- In 2026 is een woning met tot en met 143 punten sociale huur, met een hoogste kale huur tot € 932,93 per maand. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 is een woning met 144 tot en met 186 punten middenhuur, met een hoogste kale huur tot € 1.228,07 per maand. Vanaf 187 punten is het vrije sector. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 scheelt één punt bij de grens van de sociale huur € 6,80 kale huur per maand. (bron: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I (huurprijstabel))
- De jaarlijkse huurverhoging is in 2026 hooguit 4,1% bij sociale huur (vanaf 1 juli 2026), 6,1% bij middenhuur en 4,4% in de vrije sector. (bron: Rijksoverheid, welke regels gelden er voor een huurverhoging?)
- In 2026 betaalt een huurder € 25 leges voor een zaak bij de Huurcommissie; wie gelijk krijgt, krijgt dat terug. (bron: Huurcommissie, kosten van een procedure)
- Sinds 1 januari 2025 geeft een verhuurder bij elk nieuw huurcontract schriftelijk het aantal punten en de hoogste huur, ook in de vrije sector. (bron: Wet goed verhuurderschap, artikel 2)
Lees verder.
- Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?
- Bij hoeveel punten is een woning middenhuur?
- Is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?
- Checklist: klopt mijn huur? (pdf)
- Checklist: huurverhoging 2026 goed regelen (pdf)
Alle vragen op een rij: de kennisbank huurpunten.
Geschreven door Mark Korbee, inmeter sinds 2017. Bijgewerkt op 3 november 2026. Bronnen: Huurcommissie, Wet betaalbare huur voor verhuurders · Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I · Wet goed verhuurderschap, artikel 2.
Weet waar je woning staat.
Vul je adres in en beantwoord 6 korte vragen. Het rapport (€ 29) met de punten en de hoogste huur voeg je bij het contract, bij een brief of bij de Huurcommissie. Je beslist zelf of je verdergaat; de schatting blijft gratis.
Liever dat Mark komt meten? Dat kan alleen in onze regio, voor € 211,75 incl. btw (€ 175 excl. btw).