Voor huurders · nieuw contract
Je beginhuur laten toetsen: binnen 6 maanden
Heb je een nieuw huurcontract en vind je de huur te hoog? Vraag de Huurcommissie dan binnen 6 maanden na de ingangsdatum om je beginhuur te toetsen. Is je kale huur hoger dan de hoogste huur bij de punten, dan wordt hij verlaagd, terug tot de eerste dag van je contract. Je betaalt vooraf € 25; krijg je gelijk, dan krijg je dat terug.
Huur je deze woning? Vul het adres in. Na 2 minuten zie je gratis of je woning waarschijnlijk sociale huur, middenhuur of vrije sector is. Dan weet je of deze stap voor jou zin heeft.
De termijn van 6 maanden.
Je hebt 6 maanden, gerekend vanaf de dag waarop je huur ingaat. Ben je te laat, dan neemt de Huurcommissie je verzoek niet meer in behandeling. Je mag het ook al doen voordat je erin trekt.
- Tijdelijk contract van hooguit 2 jaar, getekend vóór 1 juli 2024? Dan kan het tot 6 maanden na het einde van je contract.
- Te laat, en begon je contract op of na 1 juli 2024? Dan kun je nog huurverlaging aanvragen als je woning hooguit 186 punten heeft. Wat je eerder te veel betaalde, krijg je dan niet terug.
Zo gaat het.
- Weet hoeveel punten je woning heeft. Sinds 1 januari 2025 moet je verhuurder de punten bij je contract geven. Lees is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?
- Een brief aan je verhuurder mag, maar hoeft niet. Soms lost hij het dan zelf op. Wacht er niet te lang mee: de termijn loopt door.
- Start de zaak in MijnHuurcommissie, met DigiD. Kies het verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen.
- Upload je papieren: je huurcontract, de puntentelling, foto's en een bewijs van de kale huur die je betaalt.
- Betaal € 25. Heb je een laag inkomen, dan kun je vragen om het niet te hoeven betalen.
- Iemand van de Huurcommissie komt in je woning kijken en telt de punten zelf. Daarna volgt de uitspraak.
Wat het oplevert.
Krijg je gelijk, dan geldt de lagere huur vanaf de eerste dag van je contract. Wat je te veel betaalde, vraag je zelf terug bij je verhuurder. Een lagere huur kan je huurtoeslag ook lager maken.
In 2024 ging de huur na zo'n toets gemiddeld € 400 per maand omlaag (jaarverslag van de Huurcommissie). Dat is een gemiddelde over alle zaken, geen belofte voor jouw woning.
Tot en met 186 punten hoort bij elk puntental een hoogste kale huur. Dit zijn de grenzen van 2026:
| Punten | Soort huur | Hoogste kale huur 2026 |
|---|---|---|
| tot en met 143 | sociale huur | tot € 932,93 |
| 144 tot en met 186 | middenhuur | tot € 1.228,07 |
| 187 en meer | vrije sector | geen maximum |
Je kunt hiervoor ook het huurdersdossier bestellen: welke route bij jouw situatie past, de brieven aan je verhuurder al ingevuld en een kalender met je termijnen, automatisch klaargezet uit je rapport. Wat het kost, zie je bij de prijzen.
Feiten (regels 2026)
- In 2026 is een woning met tot en met 143 punten sociale huur, met een hoogste kale huur tot € 932,93 per maand. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 is een woning met 144 tot en met 186 punten middenhuur, met een hoogste kale huur tot € 1.228,07 per maand. Vanaf 187 punten is het vrije sector. (bron: Volkshuisvesting Nederland, huurprijsgrenzen 2026)
- In 2026 scheelt één punt bij de grens van de sociale huur € 6,80 kale huur per maand. (bron: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I (huurprijstabel))
- De jaarlijkse huurverhoging is in 2026 hooguit 4,1% bij sociale huur (vanaf 1 juli 2026), 6,1% bij middenhuur en 4,4% in de vrije sector. (bron: Rijksoverheid, welke regels gelden er voor een huurverhoging?)
- In 2026 betaalt een huurder € 25 leges voor een zaak bij de Huurcommissie; wie gelijk krijgt, krijgt dat terug. (bron: Huurcommissie, kosten van een procedure)
Lees verder.
- Huurverlaging aanvragen
- Huur te hoog? Dit kun je doen
- Is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?
- Checklist: klopt mijn huur? (pdf)
Alle vragen op een rij: de kennisbank huurpunten.
Geschreven door Mark Korbee, inmeter sinds 2017. Bijgewerkt op 3 november 2026. Bronnen: Huurcommissie, verlaging van de aanvangshuurprijs vragen · Rijksoverheid, hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning? · Huurcommissie, kosten van een procedure · Huurcommissie, Jaarverslag 2024.
Weet eerst waar je woning staat.
Vul je adres in en beantwoord 6 korte vragen. Klopt je huur niet met de punten? Met het rapport (€ 29) heb je de puntentelling die je bij je brief of bij de Huurcommissie voegt. Je beslist zelf of je verdergaat; de schatting blijft gratis.
Liever dat Mark komt meten? Dat kan alleen in onze regio, voor € 211,75 incl. btw (€ 175 excl. btw).